Vous ne pourrez pas souscrire de prêt sans garantie car votre établissement financier a forcément besoin de se protéger contre les éventuelles difficultés de paiement que vous pourriez rencontrer. Hypothèque ou caution d’une société spécialisée, quel que soit votre choix ou celui de la banque (qui peut avoir ses exigences selon votre dossier), la prise de garantie reste payante.

L’hypothèque conventionnelle est ce qu’on appelle une garantie « réelle », c’est-à-dire qu’elle permet à l’organisme prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien et de se payer directement sur le prix de vente en cas de non remboursement du crédit et ce, pendant toute la durée de l’emprunt. Cette garantie fait nécessairement l’objet d’un acte authentique devant notaire et d’une inscription à la conservation des hypothèques, ce qui entraîne des frais, à savoir :

n les émoluments du notaire qui sont identiques quel que soit le type de prêt (prêt à taux 0%, prêt conventionné (PC), prêt à l’accession sociale (PAS), etc.) : 1,33 % du prêt jusqu’à 6 500 €, 0,55 % de 6 501 à 17 000 €; 0,37 % de 17 001 à 30 000 € et 0,275 % au-delà de 30 000 €.

Bien entendu s’applique sur ces émoluments une TVA à 19,6 %.

n la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % à percevoir sur les sommes garanties, c’est-à-dire le montant du prêt majoré de 20 %. Les prêts à taux zéro, prêts conventionnés ou prêts à l’accession sociale sont exonérés de cette taxe.

n le salaire du conservateur des hypothèques qui représente 0,05 % du montant emprunté plus 20 % avec un minimum de 8 €.

<v:shapetype id=_x0000_t75 stroked="f" filled="f" path="m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe" o:preferrelative="t" o:spt="75" coordsize="21600,21600"><v:stroke joinstyle="miter"></v:stroke><v:formulas><v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0"></v:f><v:f eqn="sum @0 1 0"></v:f><v:f eqn="sum 0 0 @1"></v:f><v:f eqn="prod @2 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @0 0 1"></v:f><v:f eqn="prod @6 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="sum @8 21600 0"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @10 21600 0"></v:f></v:formulas><v:path o:connecttype="rect" gradientshapeok="t" o:extrusionok="f"></v:path><o:lock aspectratio="t" v:ext="edit"></o:lock></v:shapetype><v:shape style="Z-INDEX: 251656704; POSITION: absolute; TEXT-ALIGN: left; MARGIN-TOP: 441pt; WIDTH: 55.5pt; HEIGHT: 55.5pt; MARGIN-LEFT: -1in; LEFT: 0px; mso-position-horizontal-relative: margin; mso-position-vertical-relative: margin" id=_x0000_s1026 type="#_x0000_t75"><v:imagedata o:title="" src="file:///C:\DOCUME~1\SPOLOS~1.HPC\LOCALS~1\Temp\msohtmlclip1\02\clip_image001.png"></v:imagedata><w:wrap type="square" anchory="margin" anchorx="margin"></w:wrap></v:shape>Un conseil : Si vous avez déjà remboursé une partie de votre crédit, et que vous devez souscrire un autre prêt pour des travaux d’agrandissement par exemple ou l’achat d’un autre bien immobilier, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre banquier sur l’ « hypothèque rechargeable » (ou « prêt hypothécaire rechargeable » - PHR). Un crédit hypothécaire qui offre la possibilité d’avoir de nouveaux prêts garantis par une hypothèque déjà inscrite.

La caution est une sûreté « personnelle » qui est généralement fournie par un établissement spécialisé, comme le Crédit Logement. Cet organisme garantit en fait à la banque le paiement du prêt immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur et c’est lui qui se retournera ensuite contre le « mauvais payeur ». Précisons toutefois qu’en cas de non paiement des échéances, la société de caution envisage plutôt, avec l’accord de la banque, un règlement amiable. Il s’agit souvent d’un allongement de la durée du prêt. Néanmoins si les problèmes persistent, la société paye alors la banque et demande à l’emprunteur de revendre son bien. Ce processus permet d'échapper dans un premier temps à la saisie immobilière et à la vente aux enchères qui ne seront utilisées qu’en dernier recours. Les formules et les frais de cautionnement dépendent bien sûr de chaque établissement, ceci étant dans la pratique les tarifs appliqués sont en général similaires d’un établissement à un autre.

Vous retrouvez d’une part la commission de caution qui reste définitivement acquise à l’établissement et d’autre part une contribution à un fonds mutuel de garantie. 75 % environ de cette participation sont remboursés en fin de prêt à l’emprunteur. Un pourcentage qui dépend du nombre et du montant des sinistres. Commission et participation sont déterminées en fonction de barèmes précis qui prennent en compte la nature et le montant du prêt mais aussi l’âge de l’emprunteur. Prenons pour exemple : les tarifs du Crédit Logement

n la commision de caution : elle fluctue entre 150 et 600 €. L’emprunteur ne la verse qu’au moment de la souscription du prêt et elle est définitivement « perdue ». A noter : que les emprunteurs de moins de 37 ans ne versent cette commission qu’en fin de prêt… mais elle est alors un peu plus chère !

n la contribution au fonds mutuel de garantie (le financement de la garantie étant assuré par le FMG). Elle est de 0,80 % du montant de l’emprunt + 200 €.

Attention : le barème est différent pour les prêts épargne-logement.

<v:shape style="Z-INDEX: 251657728; POSITION: absolute; TEXT-ALIGN: left; MARGIN-TOP: 261pt; WIDTH: 55.5pt; HEIGHT: 55.5pt; MARGIN-LEFT: -1in; LEFT: 0px; mso-position-horizontal-relative: margin; mso-position-vertical-relative: margin" id=_x0000_s1027 type="#_x0000_t75"><v:imagedata o:title="" src="file:///C:\DOCUME~1\SPOLOS~1.HPC\LOCALS~1\Temp\msohtmlclip1\02\clip_image001.png"></v:imagedata><w:wrap type="square" anchory="margin" anchorx="margin"></w:wrap></v:shape>Un conseil : Si vous pensez revendre votre bien à court ou moyen terme, privilégiez plutôt la caution. En effet, en cas de remboursement anticipé de votre crédit, une partie du coût initial de la caution vous sera remboursée alors que dans le cadre de l’hypothèque, ce sera à vous de vous acquitter des frais de mainlevée d’hypothèque. Sinon, reste à calculer « au cas par cas »… tout en sachant que votre établissement bancaire peut très bien vous imposer le type de garantie à souscrire.

A savoir : Il existe une troisième garantie que l’on appelle le privilège de prêteur de deniers (PPD). Cette garantie ne peut garantir qu’un prêt destiné à financer l’acquisition de votre terrain, elle ne couvre pas le financement de la maison.