Vous ne pourrez pas souscrire de prêt sans garantie car votre établissement financier a forcément besoin de se protéger contre les éventuelles difficultés de paiement que vous pourriez rencontrer. Hypothèque ou caution d’une société spécialisée, quel que soit votre choix ou celui de la banque (qui peut avoir ses exigences selon votre dossier), la prise de garantie reste payante.

L’hypothèque conventionnelle est ce qu’on appelle une garantie « réelle », c’est-à-dire qu’elle permet à l’organisme prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien et de se payer directement sur le prix de vente en cas de non remboursement du crédit et ce, pendant toute la durée de l’emprunt. Cette garantie fait nécessairement l’objet d’un acte authentique devant notaire et d’une inscription à la conservation des hypothèques, ce qui entraîne des frais, à savoir :

• les émoluments du notaire qui sont identiques quel que soit le type de prêt (prêt à taux 0%, prêt conventionné (PC), prêt à l’accession sociale (PAS), etc.) : 1,33 % du prêt jusqu’à 6 500 €, 0,55 % de 6 501 à 17 000 € ; 0,37 % de 17 001 à 30 000 € et 0,275 % au-delà de 30 000 €. Bien entendu s’applique en plus sur ces honoraires une TVA à 19,6 %.

• la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % à percevoir sur les sommes garanties, c’est-à-dire le montant du prêt majoré de 20 %. Notons que les prêts à taux zéro, prêts conventionnés ou prêts à l’accession sociale sont exonérés de cette taxe.

• le salaire du conservateur des hypothèques qui représente 0,05 % du montant emprunté plus 20 % avec un minimum de 8 €.

Un conseil : Si vous avez déjà remboursé une partie de votre crédit, et que vous devez souscrire un autre prêt pour des travaux d’agrandissement par exemple ou l’achat d’un autre bien immobilier, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre banquier sur l’ « hypothèque rechargeable » appelée aussi « prêt hypothécaire rechargeable » (PHR). Ce nouveau type de crédit hypothécaire, mis en place en 2006, vous offre en effet la possibilité d’avoir de nouveaux prêts garantis par une hypothèque déjà inscrite.

La caution est une sûreté « personnelle » qui est généralement fournie par un établissement spécialisé, comme le Crédit Logement. Cet organisme garantit en fait à la banque le paiement du prêt immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur et c’est lui qui se retournera ensuite contre le « mauvais payeur ». Précisons toutefois qu’en cas de non paiement des échéances, la société de caution envisage plutôt, avec l’accord de la banque, un règlement amiable. Il s’agit souvent d’un allongement de la durée du prêt. Néanmoins si les problèmes persistent, la société paye alors la banque et demande à l’emprunteur de revendre son bien. Ce processus permet d'échapper dans un premier temps à la saisie immobilière et à la vente aux enchères qui ne seront utilisées qu’en dernier recours… Les formules et les frais de cautionnement dépendent bien sûr de chaque établissement, ceci étant dans la pratique les tarifs appliqués sont en général assez similaires et l’on retrouve :

• une participation au Fonds mutuel de garantie (le financement de la garantie étant assuré par le FMG). Comptez entre 1 et 2 % du montant du prêt ; à titre d’exemple au Crédit Logement, la contribution représente 1,50 % du montant du prêt pour les PEL (Prêts épargne - logement) et moins de 1% pour les autres prêts. Ajoutons que cette somme vous sera partiellement reversée lors du remboursement du prêt, le taux de restitution étant d’environ 75 %.

• une commission de caution qui peut varier entre 0,50 et 1% du montant du prêt et qui correspond aux frais de gestion et à la rémunération de la société. Toujours pour information, au Crédit Logement, cette commission est de 0,50 % du montant du prêt pour les PEL et de 150 à 300 € pour les autres prêts. Ajoutons que le Crédit Logement a mis en place des barèmes de commissions différents selon l’âge de l’emprunteur. Une formule qui permet également aux « moins de trente-sept ans » de n’avoir à verser cette commission qu’en fin de prêt, ce qui devient alors indolore puisqu’elle est directement prélevée sur les sommes restituées au titre du fond de garantie.

• voire parfois des frais annexes qui varient en fonction des organismes.

Un conseil : Si vous pensez revendre votre bien à court ou moyen terme, privilégiez plutôt la caution. En effet, en cas de remboursement anticipé de votre crédit, une partie du coût initial de la caution vous sera remboursée alors que dans le cadre de l’hypothèque, ce sera à vous de vous acquitter des frais de mainlevée d’hypothèque.

A savoir : Il existe une troisième garantie que l’on appelle le privilège de prêteur de deniers (PPD). Cette garantie ne peut garantir qu’un prêt destiné à financer l’acquisition de votre terrain, elle ne couvre pas le financement de la maison.