Présentation

Le « CCMI » - Contrat de construction d’une maison individuelle- est le seul contrat réglementé, en l’occurrence par la loi du 19 décembre 1990, pour faire construire votre maison. Il a notamment l’avantage d’encadrer votre projet depuis sa conception jusqu’à son achèvement.

Il existe deux types de CCMI :

• le CCMI avec fourniture de plans qui reste le plus courant et qui s’applique dès que les deux critères suivants sont réunis : la fourniture d’un plan par le constructeur et l’exécution de tout ou partie des travaux de construction. Ce qui signifie en d’autres termes que même si la réalisation des travaux est minime, à partir du moment que le plan de la maison n’est pas fourni par l’acquéreur, le constructeur a l’obligation de signer ce type contrat.
• Le CCMI sans fourniture de plans –appelé également CCMI allégé- est imposé au constructeur lorsque ce dernier ne fournit pas, même indirectement, un plan mais réalise au moins certains travaux, comme les travaux de gros œuvre et ceux de mise hors d’eau (pose de la toiture) et hors d’air (pose des fenêtres) de la maison. L’acquéreur signe alors, dans ce cas bien précis, un contrat de construction sans fourniture de plan avec son constructeur et différents contrats d’entreprises pour les autres lots nécessaires à l’achèvement de la maison.  

Le contenu

Quel que soit le type de contrat que vous signerez, celui-ci doit impérativement être écrit sous peine de sanctions pénales et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires destinées à mieux vous informer, comme : la description du terrain, la consistance et les caractéristiques techniques de la maison, la justification des garanties, le prix convenu et ses modalités de révision, l’échelonnement du paiement, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution (travaux réservés)…
Soulignons que six clauses sont réputées « non écrites », c’est-à-dire illégales et inapplicables. Elles ne peuvent jamais être citées dans votre contrat de construction. Il s’agit par exemple des clauses qui interdisent à l’acquéreur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et à la réception des travaux ou encore celles qui subordonnent la remise des clefs au paiement intégral du prix.
Le CCMI contient également cinq conditions suspensives, à savoir : l’acquisition du terrain, l’obtention du permis de construire, des prêts, de la garantie de livraison par le constructeur et de l’assurance dommages-ouvrage. Rappelons que les conditions suspensives sont des conditions qui annulent le contrat de construction si elles ne se réalisent pas. Bien sûr le contrat doit préciser le délai maximal de réalisation de toutes ces conditions.
Enfin, certaines pièces doivent être annexées au contrat comme le plan de la maison, une notice d’information et une notice descriptive qui va détailler tous les éléments de construction, y compris les matériaux, les branchements, les raccordements, etc. Cette notice fait également référence aux travaux réservés qu’il est possible de supprimer. En effet, une fois le contrat signé, l’acquéreur dispose de quatre mois pour revenir sur sa décision et demander alors au constructeur de réaliser lui-même ces travaux au prix fixé dans la notice.
A noter : dès que le contrat est rédigé et paraphé, le constructeur doit vous l’envoyer par lettre recommandée. Vous avez alors sept jours, à compter du moment où vous le recevez, pour vous rétracter sans avoir à vous expliquer ou à vous justifier.

Prix et modalités de paiement

Le CCMI vous garantit que le prix indiqué contractuellement est ferme et définitif et qu’il correspond au coût global de votre maison. Si le constructeur n’est pas en droit de vous réclamer de l’argent avant la signature du contrat, il peut néanmoins vous imposer de verser un dépôt de garantie de 3% maximum du prix sur un compte spécial auprès d’un organisme habilité. Bien entendu, cette démarche n’est valable que si une clause du contrat le prévoit ! Le CCMI indique donc le prix mais il précise également l’échelonnement du paiement puisque vous paierez votre maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Un échelonnement qui diffère selon que le constructeur est titulaire ou non d’une garantie de remboursement mais qui très souvent se présente de la manière suivante : 15 % du prix à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air… et 95 % à la fin des travaux. Le solde - 5% du prix- est acquitté le jour de la réception de la maison, excepté si vous émettez des réserves. Le constructeur devra alors attendre la « levée de réserves »…
A noter : le CCMI indique un prix définitif, à moins qu’il prévoit une révision du prix ! Cette révision ne peut se faire qu’en se référant à l’ « index national du bâtiment tous corps d’état », c’est-à-dire l’index BT 01, et selon certaines modalités qui, de toutes façons, doivent être portées à votre connaissance avant la signature du contrat et avant d’être mentionnées dans le CCMI.

Les garanties

Vous l’aurez compris le CCMI protège vos intérêts… d’ailleurs la loi prévoit à cet effet deux types de garanties dites « financières » :

• la garantie de remboursement qui est obligatoire dès lors que le constructeur vous demande de lui verser des fonds avant l’ouverture du chantier. Cette garantie vous permet en fait d’être remboursé des sommes que vous avez versé, si le contrat ne prend pas effet suite à une rétractation de votre part (dans le délais des sept jours), à la non-réalisation des conditions suspensives ou encore à la non-ouverture du chantier à la date convenue. Bien sûr, cette garantie prend fin dès le commencement des travaux.
• la garantie de livraison qui est certainement la protection la plus importante pour l’acquéreur puisqu’elle vous assure d’avoir une maison achevée dans le délai et au prix convenus. Cette garantie est obligatoire et elle est souvent fournie par un établissement financier ou par une compagnie d’assurances… ces « garants » sont d’ailleurs eux-mêmes protégés par un fond de garantie ! Quoi qu’il en soit, en cas de retard dans la livraison ou si les travaux nécessaires à la « levée des réserves » tardent à être réalisés, le garant met alors en demeure le constructeur de livrer rapidement la maison ou d’exécuter les travaux ! Si cette mise en demeure reste inefficace et qu’elle n’occasionne aucune suite dans un délai de plus de quinze jours après son envoi, le garant doit désigner l’entreprise chargée de terminer les travaux.

A noter : la garantie de livraison est également très appréciée et appréciable lorsque le constructeur est mis en redressement judiciaire puisque là encore le garant prend le relais et intervient pour suppléer le constructeur. Cette garantie prend effet dès l’ouverture du chantier et cesse soit lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et que vous étiez assisté par un spécialiste habilité, soit à l’expiration du délai de huit jours suivant la réception si vous étiez seul, sans « assistance » (ce délai étant prévu pour dénoncer les vices apparents) soit à la levée des réserves.