Terrain « groupé » (en lotissement) ou terrain isolé ? C’est une question que beaucoup d’entre vous se posent. Une question essentielle évidemment, bien que le lotissement offre à l’acquéreur plus de garanties (parcelle bornée, constructible et même « prête à construire » car raccordée aux réseaux…) et lui permette aussi juridiquement d’avoir une meilleure protection (cf. rubrique « le diffus / le lotissement »). Ce qui ne veut pas dire pour autant qu’acheter du « groupé », c’est réserver sa parcelle les yeux fermés ! Car faire construire dans un lotissement, c’est d’abord se soumettre à un règlement qu’il est toujours intéressant de consulter avant de s’engager. Etabli par le lotisseur, celui-ci indique en fait les normes de construction, les règles qui vont s’imposer à votre projet : pente de toit, couverture, couleur d’enduit, type de fenêtres, aspect des menuiseries, densité, surface hauteur et nature des constructions, etc. Des règles qui ont souvent un aspect très contraignant mais qui vous assurent aussi une certaine homogénéité et certaine une tranquillité puisque vos voisins seront logés à la même enseigne que vous et ne pourront pas non plus déroger à ce règlement qui soit dit en passant n’est pas obligatoire. Le lotisseur peut en effet s’en remettre tout simplement aux règles d’urbanisme en vigueur et suivre le PLU (Plan local d’urbanisme – ex Pos) de la commune.

A noter :

Dans une commune avec PLU, le règlement de lotissement est valable dix ans… En revanche, dans une commune sans PLU, ce même règlement n’a pas de durée de validité ! 
Un conseil : n’achetez pas votre terrain sans avoir lu le règlement, cela vous évitera d’avoir quelques déconvenues au moment d’établir les plans de votre maison. N’hésitez pas à demander conseil à votre constructeur qui pourra d’ailleurs vous aider à interpréter ce document.

Une fois votre terrain acquis, votre maison terminée, vous serez à nouveau exposé à certaines règles fixées par le cahier des charges. Ce document établi par l’aménageur-lotisseur détermine les droits des acquéreurs et leurs obligations vis-à-vis du lotisseur et entre colotis. Le cahier des charges est toujours joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente de la parcelle.
Bien entendu, la création d’un lotissement implique aussi la mise en place de nombreux équipements collectifs : espaces verts, voirie, éclairage des allées, des rues, aire de stationnement…

Tous ces équipements devront être entretenus, ce qui génèrera obligatoirement des frais que devront se répartir les acquéreurs. D’où la constitution d’une ASL -Association syndicale libre- à laquelle chaque acquéreur va adhérer et verser une cotisation. Cette association, formée par l’aménageur-lotisseur dès la vente du premier lot, est en fait propriétaire des équipements, de leur gestion et de leur entretien jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine public, c’est-à-dire à la commune. Deux possibilités en effet : soit les colotis veulent rester « maîtres de leurs terres » et avoir une certaine indépendance, et ils choisissent alors de conserver à leur charge les équipements communs du lotissement, ce qui ne veut pas dire non plus qu’ils ne les céderont pas ultérieurement… soit le lotisseur a anticipé et a prévu le transfert direct des équipements à la commune. Bien sûr ce transfert ne peut se faire qu’en accord avec la commune et le conseil municipal qui vont alors signer une convention de transfert. Notons que si cette convention est conclue, elle est arrêtée dès l’autorisation de lotir et il n’est donc pas nécessaire de créer une ASL puisque la propriété des équipements communs passera directement du lotisseur à la commune.