Fort heureusement, il n’est pas possible aujourd’hui de construire n’importe quoi, n’importe où ! Chaque projet de construction s’intégrant dans un environnement existant (qu’il soit rural, naturel ou urbain), les acquéreurs ont pour devoir de veiller aux objectifs d’aménagement et d’occupation des sols visés par les collectivités locales. Ainsi, avant de vous lancer dans la concrétisation de votre projet, vous devrez donc vérifier que votre terrain vous permet de réaliser la « maison de vos rêves »… c’est-à-dire que cette demeure sera bel et bien conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune. D’où l’obligation de vous rendre à la mairie ou à la DDE (Direction départementale de l’équipement) pour recueillir certaines informations.

Commencez par savoir si votre commune dispose de son propre document d’urbanisme. A savoir une carte communale qui propose un plan de zonage simplifié sur lequel apparaissent les zones constructibles et inconstructibles et qui permet l’application du RNU (Règlement national d’urbanisme)... ou un PLU (Plan local d’urbanisme - ex Plan d’occupation des sols) qui précise le droit des sols, divise l’espace communal et fixe les règles applicables. Sachez que les communes peuvent vous infliger des règles assez strictes concernant les conditions d’occupation des sols, comme la localisation des constructions, leur implantation les unes par rapport aux autres, leur hauteur, leur superficie ou leur apparence extérieure. Il n’est pas rare en effet que certaines agglomérations imposent aux acquéreurs des couleurs bien précises pour les enduits extérieurs, un type de clôture bien spécifique, l’utilisation de tel ou tel matériau… voire même un coefficient d’occupation du sol (Cos).

Des exigences auxquelles il n’est pas toujours facile de se soumettre mais que les constructeurs locaux savent bien intégrer dans les projets de construction. Bien sûr, si la commune n’a aucun document d’urbanisme local, reste alors à vous référer au Règlement national d’urbanisme ! Autre précaution : veillez aux servitudes d’utilité publique, aux règles nationales applicables sur certaines parties seulement du territoire pour des raisons de protection ou de conservation du patrimoine, des causes géographiques ou esthétiques... comme le Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou encore les Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Pour information : un bâtiment classé Monument historique occasionne un périmètre de protection d’un rayon de 500 mètres. Toute demande de permis de construire faite pour une parcelle située dans ce secteur nécessite l’avis des architectes des Bâtiments de France (ABF). Enfin, s’ajoutent aussi la « loi Montagne » qui réglemente essentiellement le développement touristique des stations et la « loi Littoral » qui s’applique aux communes riveraines des mers et des océans, des estuaires, des plans d’eau intérieurs (d’une superficie supérieure à 1 000 hectares) et qui limite considérablement le droit de construire en bord de mer. A noter que les lotissements sont également soumis à l’application des règles d’urbanisme et que leur propre règlement est souvent plus contraignant que la loi…

Un conseil : N’hésitez pas à vous rendre à la mairie ou à la DDE avant même d’acheter votre terrain. Certaines règles sont si contraignantes, qu’elles peuvent être la cause de grandes désillusions et vous obliger surtout à revoir complètement votre projet. Par ailleurs, pensez à réclamer en mairie un certificat d’urbanisme. Délivré gratuitement, ce document vous informera sur la constructibilité, les droits et les obligations attachées à votre terrain. Vous connaîtrez notamment les dispositions d’urbanisme (PLU, RNU, loi Littoral, etc), le régime des taxes et participations applicables à la parcelle, les limitations administratives au droit de la propriété (tel que le droit de préemption, les servitudes) ainsi que les équipements publics existants ou à venir (assainissement, eau, électricité).